Prawdziwe emocje w sezonie grzewczym nie pojawiają się w dniu odkręcenia zaworów, lecz miesiące później — wraz z nadejściem niepokojąco wysokich rachunków. To wtedy na klatce schodowej padają pytania o to, dlaczego sąsiad zza ściany przy tym samym metrażu płaci ułamek naszej kwoty. Przyczyny rzadko należy szukać w samym liczniku. Decydujący jest współczynnik wyrównawczy, o którym istnieniu większość lokatorów dowiaduje się dopiero po szoku cenowym.

Mieszkanie środkowe na kondygnacji powtarzalnej ma jedną przegrodę zewnętrzną. Mieszkanie narożne pod stropodachem — aż trzy. Przy tej samej temperaturze w pomieszczeniach to drugie mieszkanie zużyje znacznie więcej ciepła — i nie ma to nic wspólnego z tym, czy jego właściciel oszczędza. Rolą współczynnika wyrównawczego jest niwelowanie tych różnic — tak, by mieszkańcy płacili za własne zużycie, a nie za lokalizację mieszkania w bryle budynku. Rozporządzenie (Dz.U. 2021 poz. 2273) nakazuje stosowanie takich współczynników, jednak o sposobie ich wyliczenia nie mówi ani słowa. Stąd właśnie biorą się różnice między budynkami, które z pozoru rozliczają się tak samo.

Rozróżniamy trzy metody wyznacznia wspólczynników podziału kosztu ogrzewania.

Pierwszy to gotowa tabela: parter, kondygnacja powtarzalna, najwyższa, lokal skrajny albo wewnętrzny. Wartość odczytuje się z tabeli, tyle że opisuje ona budynek typowy, a nie ten “konkretny”. Ta sama liczba trafia do bloku z wielkiej płyty i do nowoczesnego budynku wielorodzinnego o zupełnie innej bryle.

Drugi to obliczenie z projektowego obciążenia cieplnego. Jest tu już rzetelna matematyka, ale i pewna pułapka. Obciążenie projektowe to moc potrzebna w najzimniejszy dzień przyjęty do obliczeń, czyli w sytuacji, która w sezonie zdarza się przez kilka dni albo nie zdarza wcale. Rozliczamy natomiast zużycie za cały sezon. Warto podkreślić, że korygujemy wtedy inną wielkość niż ta, którą faktycznie dzielimy na mieszkańców.

Trzeci to obliczenie z rocznego zapotrzebowania każdego lokalu na energię do ogrzewania i wentylacji, wykonywane tak jak przy świadectwie charakterystyki energetycznej. Dopiero wtedy korygujemy dokładnie to, co rozliczamy, a różnice pozostałe po korekcie wynikają już wyłącznie z tego, jak ludzie mieszkają. To jest podejście, które polecam.

Rzecz, o której pamięta się rzadko. Po dociepleniu ścian i stropodachu oraz wymianie okien różnica między mieszkaniem narożnym a środkowym maleje, bo budynek staje się energetycznie równiejszy. Ulga należna lokalom skrajnym powinna więc po remoncie być mniejsza niż przed nim. Jeżeli w regulaminie rozliczeń za ciepło  zostaje zestaw współczynników sprzed prac, mieszkania skrajne mają korektę większą, niż wynika z ich rzeczywistego zapotrzebowania, a odpowiada temu wyższy udział mieszkań środkowych. Ten sam efekt daje docieplenie samej ściany szczytowej albo wymiana okien w części lokali. Dlatego po każdej większej modernizacji warto przeliczyć współczynniki od nowa.

Ciekawostką jest fakt, że te same obliczenia dają przy okazji minimalny koszt zmienny przypadający na lokal, którego Rozporządzenie również wymaga. Jedno opracowanie zamyka więc dwa tematy.

Co zatem warto sprawdzić przed sezonem grzewczym?

Po pierwsze, czy regulamin rozliczeń podaje zestaw współczynników dla wszystkich lokali.

Po drugie, czy w regulaminie widnieje maksymalny i minimalny koszt zmienny dla każdego lokalu.

Po trzecie, czy współczynniki policzono dla budynku w takim stanie, w jakim jest on dzisiaj.

Zarówno podzielnik, jak i licznik ciepła precyzyjnie mierzą energię oddawaną do lokalu — jednak o ostatecznym podziale kosztów i tak decydują współczynniki korekcyjne. Ich rolą jest sprawiedliwe odzwierciedlenie rocznego zużycia, z którego rozliczany jest mieszkaniec. Ma to kluczowe znaczenie po termomodernizacji: ocieplony budynek zyskuje zupełnie nową charakterystykę cieplną, co sprawia, że dotychczasowe przeliczniki tracą rację bytu i wymagają ponownego przeliczenia.